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地产盛世十年后终结四大信号透露重要内容

发布时间:2021-01-07 12:48:23 阅读: 来源:磨床厂家

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在中国,有两朵奇葩,一举一动都能牵动国人神经,引发大范围讨论(吐槽):一朵是中国男足,一朵是中国房地产。

不过,同命不同运,这次世界杯,虽然不见中国男足身影,但中国房地产却成功“出线”,地产品牌万达作为首席合作伙伴,出现在了赛场。

此次赞助,万达掏了11亿人民币,如此大手笔并不是万达的第一次,早在2016年,万达就豪掷1.5亿美元每年成为国际足联的第一级赞助商。同年,同为地产品牌的碧桂园烧了10个亿在央视霸屏,参与奥运盛会。

不得不服:中国房地产商真是有钱!支撑起地产商赚得盆满钵满的购房者真是有钱,支撑起地产商走向世界,也支撑中国房价涨了20年。

中国房地产进自1998年城镇房改,经历2008年回调后快速企稳,至今已经繁荣了20年,坚持看多的任志强最新预言中国房价未来还会涨20年。

此前,笔者曾在《厦门房价会迎来繁荣后的衰退?》一文中说过,盛极而衰是事物发展的基本规律,尽管繁荣期很长,中国房价终究要回落,就像浪潮褪去之后,礁石终究要浮出水面。

一切足球的狂欢,都是以足球的名义开始,以经济的计算结束,这才是全部意义上的世界杯,而一切地产的狂欢,都是以住房需求的名义开始,以投机需求的离去和楼市衰退结束,这才是完整的房地产。

那么,投机需求何时撤退,中国房地产繁荣周期何时结束?是10年、20年还是30年?对此,我想和大家探讨五个问题。

1

房地产周期是如何运作的?

万事万物都有周期,地产也不例外,要宏观了解地产,不得不说周期,特别是国际性周期。

房产界有一个知名的18年周期理论,它的提出者是研究了200多年来美国和英国的主要经济和房地产史的哈里森,他认为房地产的周期是18年左右,即重复历经繁荣、衰退、萧条、复苏的完整轮回,平均时间间隔大约为18年。他认为这18年中,房价会在前7年缓慢上涨,然后可能会发生一个短期下跌,之后再快速上涨5年,之后疯涨2年,最后是历时4年的崩溃。

美国、日本、中国香港的房地产无一幸免于这个周期魔咒。拿美国来说,1989年房地产泡沫破裂,导致储贷危机,到2007年次贷危机爆发,房地产泡沫再次破裂,刚好18年;再看日本,1974年进入调整期,到1991年一个更大的泡沫破裂,也差不多18年。香港,1985年开始复苏,1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂,直到2003年再次复苏,一个完整周期走下来也是18年。

在这18年房地产市场周期中,还蕴含着政策的行为、市场的供需、价格的波动、购房者的情绪,是个综合的体现。

1、地产周期与供需关系

房产周期的存在,核心原因还是供需关系的存在。这里的需求又分为刚性消费需求、投资需求以及投机需求。而各种需求的因素的变动必然引起房价的波动,而房价的波动直接影响房产周期的运行。

日本失去的十年,其实就是投机需求撤退造成的,直接将日本房产周期从繁荣推入萧条。

2、地产周期与经济走势

地产周期与经济运转强相关。经济弱,则地产弱。

以美国为例,它的四次房地产长周期,都受宏观经济、大的经济形势影响,周期性萧条分别发生在一战、二战、石油危机和2008年的次贷危机。

经济强,则地产强,房经济环境好的时候,市场上对于地产的需求增加,这些多出来的需求就会推动价格的增长。美国二战结束后,经济进入快速发展通道,房价也跟随迅涨,10年间涨了两倍。

3、地产周期国际性比较

兴业证券研究院做过研究,除中国以外,全球其它主要经济体房地产繁荣期一般在7-16年,绝大部分经济体在13年左右,与上述全球主要经济体不同,中国的房地产持续繁荣已超过20年,延续的时长突破了任何一个经济体。(数据参见下表)

由表数据可见,不同经济体房地产市场的繁荣时间、房价涨幅、回调时间和房价跌幅虽存在差异,但它们有一个最大的共性——繁荣过后是衰退回调期。唯独中国房价坚挺了20年,并且没有经历过一次像样的回调,期间房地产名义价格累计涨幅达到383%。

2

中国房产周期凭什么例外?

美日用18年便走完一个完整的房地产周期,而中国房地产市场走过20年,还处在繁荣期,中国房价凭什么一枝独秀?

国情有别,国际准则不“准”

中国国情具有特殊性,归结起来有三点:

政府有形之手,对房价走向可以起到干预作用;

二是人多,从人口数量对比,作为全球第一人口大国,中国人的数量是美国的4倍多,日本的10倍多。从城镇化人口占比对比,中国城镇人口占比为58.52%,远低于美国的83%,意味着城镇化进程推进带来的人口红利还远未结束,过去很长一段时间包括未来,中国都处在人口红利期,房子有需求有市场。

三是房子与社会资源捆绑,买房等于买资源,加之根深蒂固的有房才有家的观念,在中国买房的必要性甚于其它国家。基于中国国情的特殊性,定然不能以国际准则来推断中国房产周期。

中国的房子是拿来“炒”的!

为什么“房住不炒”会上升为国家意志?证明“炒”过头了,需要熄火。

过去,房子兼具高收益和低风险的特征,成为最好的投资工具,很多人买房不是为了住,是为了赚钱。人性趋利的特点支撑着投机需求,没经历过崩盘不会轻易放弃炒房这块蛋糕。

供需关系与干预机制共振,中国楼市更为复杂

调控花样之多,我们自称第二,没有敢称第一。2018年以来,不到半年时间,全国各地发布的调控政策数量超过了115个,有超过40个城市发布了调控政策。

与世界上其它国家相比,我们在用绝无仅有的方式对抗规律。美日德等国家的房产价格和销售,主要由市场供求这只“无形之手”操纵,政府不直接干预。

在中国,矫正市场运行方向的还有行政干预的有形之手,但有形之手并不是万能的,违背市场规律的调控不断扭曲着楼市真实的供求关系。两手并抓,越抓越复杂。

3

我们的繁荣会持续多久?

要明白繁荣与回调不是主观感知,它有标准。通常来说,有三条标准可以确定房地产市场的繁荣期和回调期。

第一,楼市繁荣持续两年以上,期间房价年平均涨幅超过7%。

第二,繁荣期内房价不出现持续超过一年的下跌。

第三,楼市回调期持续两年以上,期间房价连续下跌。

明确标准后,我们来看看中国房地产市场的未来预期是否符合繁荣的标准。

主要从四个方面推断:

1)经济形势。未来5年来,中国GDP增速目标在6%以上,并且有望回到7%的时代。前文说过,房地产周期与经济走势强相关,经济强则地产强,按照当前经济增速以及GDP增速目标,中国经济为来5年仍然稳,中国房地产业未来5年绝不会衰退,更不会“崩盘”。

2)政策走向。房住不炒主基调既定,未来5年政策趋紧,但在目前经济新增长点不冒尖,经济转型刚开始的背景之下,过去以及目前仍作为支柱产业的房地产业,牵一发足以动全身,短期之内不至于被打压,房价更不会急剧下跌。这个短期将会多久?那就要看中国哪个行业能出来力挽狂澜。中国倾政策之力刺激房地产业发展,使其成为支柱产业用了不下10年。下个房地产替代业的培育需要多久,留给大家猜想。

3)需求支撑。中国人口红利期还没过,目前我们的总抚养比是38%,低于主要经济体,不仅低于主要的发达国家,还低于印度、俄罗斯、英国、德国甚至巴西。中国仍可维持较低的抚养比至少10年,2030年之前,我国的总抚养比低于50%。所谓抚养比,即65岁(含65岁)以上老年人口与15~64岁劳动年龄人口之比。另一方面,就是老生常谈的城镇化率,我们离70%城镇化人口的目标还有三个亿的缺口,最快也要到2025年才能完成。

4)现在的地价支撑未来的售价。根据中国城市地价监测系统提供的数据,全国106个主要监测城市2018年第1季度土地价格继续快速上涨,住宅用地价格同比上涨10.43%,面粉涨价了,未来1-3年,面包能不涨吗,涨幅能不超过10%吗?

在2015-2016的这轮上涨周期中,70个大中城市中有超过6成年涨幅在10%以上,厦门南京合肥等城市涨幅更是逼近20%。哪怕此轮迎来调整周期,撇开名义上统计的数据,中国热门大中城市房价年均涨幅超过繁荣界定标准中的7%涨幅,会是常态。

未来5年,中国经济形势趋稳,地产政策偏紧但政府态度柔和,这两大影响房产市场走向的决定性因素,决定了5年内,中国房地产不会有大幅波动。从长期看,10年之内,中国还将处在城镇化快速推进的过程之中,意味着人口红利还将发挥10年的威力。人口形成需求,需求推动市场。

综上,笔者认为中国房地产市场的繁荣,至少还将持续5-10年,这里的中国地房产市场指的是中国大中城市的房地产市场,尤其是一线城市和强二线城市。

4

未来楼市能否迈过中等收入国家陷阱?

只有经济再次腾飞,房地产才会再度大幅增值。目前,我们正在跨越中等收入陷阱,能否跨过这一步也决定了房地产上行还是下行。

所谓中等收入陷阱,是指一个国家发展到中等收入阶段,开始出现贫富差距悬殊,环境恶化甚至社会动荡,导致经济增长缓慢甚至滞涨。

从世界范围看,在过去50年间,100多个中等收入经济体中,只有13个成为高收入经济体,如亚洲的日本、韩国、新加坡、中国香港、中国台湾,其余国家或地区要么继续停留在中等收入阶段,要么下降为低收入国家或地区。足见跨越中等收入陷阱有多难。

成功跨越且规模较大的经济体如日本、韩国,它们分别用了12年和8年才完成跨越。中国的经济体量和复杂程度大得多,实现跨越势必会是更加漫长的过程,或以10年为计。

目前,中国是“L”型经济持续筑底,靠货币超发和大基建支撑,指望双创新产业、拉动内需和新丝绸之路带动经济起飞。如果中国跨不过中等收入陷阱,货币贬值、资产泡沫破灭,楼市必然衰退甚至萧条。

5

衰退一定会引发危机吗?

假设我们跨不过中等收入陷阱,衰退如约而至,是不是意味着房地产危机到来?

其实,尽管中国房地产市场面临诸多的问题,但不会像2007-2008年美国房地产市场那般崩盘。最大也是最特殊的,有别于其它曾经崩盘的国家的原因——虽然中国政府已经做好了引导经济重新平衡的准备,但不会允许房地产市场急剧下滑。

此外,中国房地产市场的分化,决定了危机的分化。

如果城市的房价上涨是有基本面支撑的,那风险相对来说是可控的。如果没有基本面支撑,只是由房价继续上涨的预期支撑,那就是泡沫,需要加强风险控制。当前的中国房地产市场,存在着明显分化:不仅仅是一线、热二线城市和三四线城市房价高低的两头分化,也包括一二线城市和三四线城市资源配置优劣、多寡之间的分化。

一线和热二线城市房地产繁荣有基本面做支撑,即大量的青壮年人口流入、城市经济增长、较高的房价上涨预期。反观三四线城市,在城镇化政策的推动下,迁入了大量农村人口,但缺乏产业支持也缺乏配套设施,缺乏持续发展的动力,更多的只是发挥了人口中转的作用。

对优质资源的追逐,是人类生存的基本动力,一旦有足够的条件,人口还是会往优质资源高度集中的地区流入,由三四线往一二线转移是必然。

因此,假设未来房地产衰退会引发危机,那也将是分化的危机。有基本面支撑的城市将安然过度,盲目跟涨的三四线城市只会爬得越高,摔得越狠。

结语:

1、中国地产繁荣周期还将持续5-10年;

2、跨过中等收入陷阱,房价将继续繁荣;

3、分化下的中国楼市,买房重仓一线城市房地产,轻仓环一线城市带、强二线城市,撤离三四线。

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