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地产股上半年暴涨豪赌未来

发布时间:2021-01-07 17:26:05 阅读: 来源:磨床厂家

年初至今,主要城市商品房销量翻倍上涨;通胀预期和供应偏紧造成市场“看多”楼市。受此影响,地产股近期又掀起一波暴涨行情,估值大幅抬升。其中半年涨幅超过100%的股票接近九成,三分之一的地产股半年涨幅超过两倍。地产板块的静态市盈率已明显偏高。  与此同时,即将拉开帷幕的地产公司中期业绩依然难有起色。统计显示,6月以来,共有40家房地产上市公司相继公布了2009年中期业绩预告,其中六成以上“报忧”;预增、扭亏等“报喜”的公司占比仅为35%。

业内人士指出,由于房地产特殊的预售结算制度,房地产上市公司的中期业绩并不能完全反映当前的市场情况。而房地产市场持续价量齐升的假设所引致的房企业绩大增的预期,最早也将在明年才能成为现实,期间楼市的不确定性都未被考虑在内。从这方面看,目前地产股的估值已透支未来。另外,房价上涨的同时地价涨幅更大,这可能加剧房地产业的市场风险。

地产股领涨

今年上半年,房地产板块无疑是沪深两市最耀眼的明星。截至2009年7月6日收盘,申万房地产板块年内累计涨幅已经达到150.26%,位列全部23个行业涨幅之首,同期沪深300指数涨幅为85.66%。

行业内110家上市公司股价均实现了大幅度上涨。根据统计,从年初至今共有93家房地产上市公司的股价翻番,占行业八成以上。其中,中天城投(000540)(000540)涨幅达到446.56%,阳光城(000671)和首开股份(600376)(600376)的股价也上涨三倍有余。

股价上涨大幅推升了地产股市盈率、市净率等估值指标。剔除不可比因素并按照今年一季度业绩测算,房地产行业的市盈率(TTM)达到49倍,在所有行业中排在第5位。其中,地产龙头万科A(000002)、保利地产(600048)(600048)和金地集团(600383)(600383)的市盈率分别为38.91倍、41.23倍和49.85倍。远远高于目前证券市场约为27倍的平均市盈率。

根据Wind数据统计,目前房地产上市公司的市净率(整体法)约为4.95倍,位列所有行业第三位。万科A、保利地产、金地集团的市净率分别为4.86倍、6.71倍和4.26倍。与历史相比处于较高水平。

招商证券一位研究员指出,在房市和股市的双重泡沫前,房地产股票的估值将长期围绕PB进行。从1997年到2006年,万科A的估值区间是2-4倍PB,持续了近9年时间。尽管当前房地产市场已经见底,但预期未来数年内仍呈现平稳增长态势,参照国内外历史数据,期间龙头地产股的估值应该在2-4倍PB左右。以此标准看,目前地产股在市净率方面也已偏高。

不过,国都证券房地产中期策略认为,在行业复苏初期,地产板块表现为整体性的投资机会,部分中小地产公司项目销售明显好转,但地产龙头企业表现滞后。行业复苏判断确立后,龙头地产公司的相对估值优势将显现。

中报业绩堪忧

2009年上半年,我国房地产市场价量齐升,土地市场也迎来了久违的火爆场面,开发商资金链大为改善。市场预期房地产企业不断下滑的毛利率将得到修复,业绩增长也将大大超过先前预期。但业内人士提醒,这些业绩表现将是一两年后的事,今年地产公司的中报业绩依然不容乐观。从已经公布的中报预告看,房企业绩并没有如市场所期待的那样出现大幅上涨。

目前,40家预计中报业绩的房企中,业绩出现增长的有14家,增长幅度在50%以上的有9家。26家公司的业绩出现了下滑,另有10家公司在上半年甚至出现了亏损。

专家指出,由于房地产特殊的会计制度,半年报在很大程度上反映的是2008年初的销售成果。而2008年前三季度房地产上市公司的预收账款同比增幅仅为7.34%,与2007年同期104.56%的增幅相比大幅下跌。预收账款增速下降影响了2009年的业绩增长,因此中报业绩大部分是去年市场的滞后影响,本轮市场上涨还未完全体现。

在已公布业绩预报的上市公司中,国兴地产(000838)(000838)和广宇发展(000537)(000537)就因为2009年上半年没有新的项目开工销售以及在建商品房未能竣工,没有生成销售收入,而预计分别亏损550万元和1600万元。

明年业绩值得期待

房地产在上半年已经走出了一波相当凌厉的攻势,而且目前多数研究员依然看好行业未来的整体业绩。业内人士表示,房地产项目必须在竣工后,结算款项才会体现在财务报表中,因此预收账款对房企未来业绩有明显的指示意义。

统计数据显示,今年一季报中披露的房地产上市公司预收账款总计高达1078.89亿元,同比增长9.05%,是一季度主营业务收入的3.23倍。这意味着,未来半年或一年内,房地产上市公司的业绩已经有一定保证。

同时,上半年商品房销售量价齐升。1-5月全国商品房销售额高达11389亿元,同比增速由2008年的-20%上升到了45%,接近历史最高点2007年10月的51.5%。商品房和住宅销售面积也已经达到了2.46亿平方米和1.62亿平方米,增速分别达到26.7%和25.5%,增速迅速回升并超过了2007年中期水平。

以万科为例,该公司2009年1-6月累计销售面积348.8万平方米,销售金额307.6亿元,分别同比增长31.2%和27.5%。公司继5月份新增6个项目后,6月份再增8个项目。

由此,主流券商纷纷调高了地产公司的盈利预期。根据国信证券预测的“万保招金”每股收益计算,四公司2009年的市盈率在31倍-37倍之间。即使是2010年的预测值,四公司的市盈率也在25倍左右。

国都证券认为,从当前房地产市场成交呈现量价齐升的特征来看,房地产显然早已走出低谷,步入复苏中期。信贷放松与政策刺激是此轮地产迅速反弹的根本原因。

不过也有研究人士指出,未来两年行业收入有望进入新一轮的增长,建安成本变动对盈利影响较小,税费占比将略有下降,但土地成本将明显提升,因此,行业分化将加剧,整体销售净利率和资产收益率也存在下降的风险。

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