地产投资增速或有继续上行空间

□中证证券研究中心 张泰欣

1月20日公布的2009年全年房地产开发投资数据显示，2009年全年地产投资额为3.62万亿元，累计增速16.1%；房屋销售面积达9.37亿平米，同比增长42.1%。值得注意的是，2009年12月房屋新开工面积增长34.19%与11月193.61%的峰值相比大幅放缓。我们认为，新开工面积的环比放缓，显示出地产商对未来市场的谨慎态度，如果供给持续缩小，不排除房价继续上涨的可能。

开发投资仍有上行空间

得益于加速去库存化的作用，2009年房地产销售增速同比达42.1%，创出近9年来的新高，前所未有的流动性助推也使地产开发资金达到了5.7万亿元的历史高值，2009年商业银行投向地产业的贷款达1.12万亿元，同比增长48.5%。不过从12月单月的数据看，无论从销售面积增速还是新开工面积增速、施工面积增速都环比大幅放缓。同11月相比，销售面积、新开工面积、施工面积、竣工面积分别放缓了56.59%、159.42%、37.68%和38.92%。我们认为，地产开发投资的环比回落也存在爆发式增长向普通增长回归的过程，由于前期销售的透支性及12月以来出台的调控措施，地产投资激进向上的态势有所缓和。2010年前三周，地产市场交易惨淡，我们认为，这其中除了对未来严厉调控的预期外，也是房地产投资和销售向正常回归的一种表现。

未来如果新开工面积及施工面积增速环比继续下滑，则2010年年中以后不排除房地产投资增速同比继续增长的可能。从2009年12月的数据看，16.1%的开发增速也处于近10年来地产投资增速的低点，如果在大幅去库存结束后，供给不足的现象有所加剧，难免会再度引发地产价格市场自发调节的上涨，这时也会打开地产投资继续向上的空间。

房价涨股价不一定涨

2009年，全国70个大中城市房价涨幅7.8%：其中新建住宅房价同比涨幅9.1%，广州、深圳等珠三角城市涨幅居前。我们认为如果开发商的悲观预期继续，则未来供给持续缩小的概率很大，在投资需求、改善需求被打压的情况下，市场引发的房价下跌可能性很小，不排除一些大城市由于供给不足再度出现地价、房价上涨的情况。同时我们也继续坚持在CPI及货币信贷的助推下，房价走高的概率较大。不过高房价扼杀了很多投资需求，政府出台营业税、提高准备金率更多的是对市场发出继续收紧调控的信号，我们认为，只有真正动用利率政策，才会对地产形成直接杀伤并引发楼市的彻底降温。

对于目前的地产股而言，很多都已经跌破NAV，或许提供了买入机会，但是鉴于未来驱动地产股向上的动力严重不足，同时继续下跌的空间有限，且该行业仍面临新的调控预期，因而地产股有可能长期维持盘整态势。不过中长期而言，目前或许是买入地产股的一个较好时期。

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